Guía para vender tu casa en situaciones especiales (II): herencias entre familiares y proindivisos

Recibir una vivienda en herencia suele ser un proceso que entremezcla la nostalgia por la pérdida de un ser querido con la aparición de complejas gestiones burocráticas y familiares que en la mayoría de ocasiones se nos escapan.

En Inmobiliaria Ferrari somos conscientes de que en estas situaciones lo más importante es aportar claridad, neutralidad y un camino sencillo. Por eso, hemos preparado una mini guía en la que pretendemos ayudar a simplificar todo el proceso técnico y burocrático, para que en la medida de lo posible el reparto del patrimonio sea un trámite ágil, transparente y plenamente ventajoso para todas las partes.

Cuando un inmueble pasa a manos de varios herederos, que habitualmente suelen ser hermanos, primos o tíos, ponerse de acuerdo sobre el destino que se le va a dar a la propiedad es complicado y suele ser el primer gran obstáculo. Mientras que unos necesitan liquidez inmediata y prefieren vender, otros pueden optar por conservar el inmueble para alquilarlo, o incluso a alguno de ellos le gustaría quedarse a vivir en él.

¿Se puede vender una casa heredada si un hermano no quiere?

Es la primera duda que surge tras la pérdida. En principio, si uno de los hermanos no está de acuerdo o se opone, no se puede realizar una venta directa de una vivienda a nombre de una persona fallecida. Sin embargo, existen algunas legales para poder realizarlo.

Para poder transmitir la propiedad en un caso así los herederos deben convertirse previamente en los nuevos titulares legales del inmueble. Existen alternativas legales para desbloquear esta situación y coordinar todo el proceso en un único trámite notarial que agilice el proceso.

Firma en un solo acto notarial: una posible vía para desbloquear la herencia sin perder liquidez

Existe una fórmula legal para agilizar el proceso. Hasta que se realiza la aceptación de la herencia pueden pasar meses, y posteriormente citar de nuevo a la familia para que se pueda realizar la venta del inmueble.

En lugar de dilatar el tiempo, se pueden coordinar ambas escrituras en notaría en el mismo acto el día de la firma definitiva. Es decir, firmar la aceptación de la herencia para pasar a ser formalmente los propietarios, y acto seguido firmar la escritura de compraventa con el nuevo comprador.

Ello evitará a los miembros de la familia desembolsar cantidades de dinero y resolver una posible falta de liquidez que es lo que sucede en la mayoría de los casos, sufragando directamente de este modo los impuestos y gastos derivados de la herencia, con el importe obtenido por la venta.

Vías para desbloquear el proindiviso: soluciones cuando un heredero no quiere vender

Cuando una propiedad pertenece a varios titulares sin que se pueda dividir físicamente, nos encontramos ante una situación de proindiviso. Si uno de los familiares prefiere no vender o bloquea los acuerdos, la ley y la práctica inmobiliaria ofrecen tres posibles alternativas claras para desbloquear el patrimonio:

1. Extinción de condominio

Consiste en que el hermano que desea conservar la casa y no quiere venderla a un tercero, puede comprar su parte al resto de los herederos, compensándoles económicamente según la valoración real de mercado. La ventaja es que es una tramitación muy rápida y cuenta con una tributación menor por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales respecto a los gastos que tiene una compraventa ordinaria.

2. Mediación profesional a través de una inmobiliaria

Una de las mejores soluciones para los herederos a día de hoy es contratar los servicios de una inmobiliaria profesional que se encargue de gestionar todo el proceso. Un profesional neutral e independiente presentará informes de mercado reales, análisis del estado del inmueble y costes fijos por la gestión a todas las partes por igual, sin diferencia.

La principal ventaja es que desatasca y resuelve la inmensa mayoría de los casos al eliminar el componente emotivo mediante datos económicos objetivos. En muchas ocasiones, la negativa a vender no nace del inmueble en sí, sino de dudas sobre la valoración real o del desconocimiento de los gastos fijos que supone mantener un piso vacío en el municipio (IBI, cuotas de comunidad, derramas, suministros mínimos y seguros).

Presentar una valoración técnica neutral permite reconducir la situación hacia un acuerdo fluido.

3. División de la cosa común

Es el procedimiento por el que se solicita a un juez la liquidación del inmueble en subasta pública al no existir un acuerdo entre los copropietarios. Un recurso que sin duda siempre aconsejamos evitar, porque alarga los plazos y aunque ofrece una solución definitiva por la vía legal, suele suponer una quita de entre el 20% y el 30% sobre el valor real de mercado de la vivienda, además de los costes añadidos que se generan en abogados y procuradores.

La parte fiscal al heredar y vender en la Comunidad de Madrid

Además, a la hora de planificar una venta de inmuebles heredados entre familiares con total seguridad financiera, es imprescindible tener en cuenta los impuestos principales que afectan a este tipo de operaciones:

• Por un lado, el Impuesto de Sucesiones y Donaciones de la Comunidad de Madrid. En nuestra región las herencias entre familiares directos (padres, hijos y cónyuges) cuentan con bonificaciones sobre la cuota tributaria, lo que facilita enormemente la aceptación de la propiedad.
• Por otro lado, la plusvalía municipal que se gestiona concretamente en el Ayuntamiento y que grava el incremento del valor del suelo urbano. Si es concretamente en Arganda del Rey, si se vende la vivienda poco tiempo después de recibirla por herencia, el impacto suele ser mínimo si no se ha producido una ganancia patrimonial real respecto al valor declarado en la adjudicación.

En Inmobiliaria Ferrari coordinamos todas las gestiones inmobiliarias y la burocracia a nivel local para que la venta de una vivienda heredada sea una experiencia sencilla, transparente y plenamente satisfactoria para cada uno de los herederos.

¿Te encuentras en esta situación? En momentos complejos, necesitas un mediador experto que proteja tus intereses económicos y legales. Déjanos ayudarte a resolverlo de forma rápida y profesional. Puedes escribirnos por privado.